Znajomość praw i obowiązków najemcy i wynajmującego jest niezwykle ważna dla obu stron. Nie wystarczy być świadomym tylko swoich praw i obowiązków, ale również tych, dotyczących drugiej strony umowy. Dzięki temu będziemy wiedzieć, czego możemy od niej oczekiwać, ale będziemy mieć również świadomość tego, co może być wymagane od nas. Podział omawianych w niniejszym artykule obowiązków reguluje kodeks cywilny i ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów.
Obowiązki wynajmującego
Do podstawowych obowiązków osoby wynajmującej, zapisanych w umowie, należy:
- wydanie lokalu w stanie adekwatnym do umówionego użytkowania;
- utrzymywanie lokalu w takim stanie przez cały czas trwania umowy;
- zapewnienie sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem (umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej), dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń, stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.
Obowiązki najemcy
Najemca zobowiązuje się przede wszystkim:
- płacić w terminie czynsz w kwocie wcześniej ustalonej z wynajmującym;
- eksploatować lokal w taki sposób, jaki określiła zawarta pomiędzy stronami umowa, a jeśli sama umowa nie określa sposobu używania – w sposób odpowiadający specyfice i przeznaczeniu lokalu;
- utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do których używania jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzegać porządku domowego.
Jeżeli najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem i nie przestaje go używać w taki sposób mimo upomnienia albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na zniszczenie lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Naprawy
Jeżeli w czasie trwania najmu zaistnieje potrzeba napraw, które obciążają wynajmującego, najemca powinien go o tym niezwłocznie zawiadomić. Na przykład, naprawa zepsutej (nie z winy najemcy) instalacji gazowej leży po stronie właściciela lokalu – zamiast więc działać na własną rękę, powinien skontaktować się najpierw z wynajmującym. Szczegółowy podział obowiązków dotyczących wymian i napraw znajdziesz w tabeli na końcu artykułu.
Warto podkreślić, że najemca oddając lokal, nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania – na przykład za ślady zużycia wykładziny, przetarcia wynikające z normalnego jej użytkowania. Każdy z elementów wyposażenia lokalu ma bowiem swój czas zużycia, po którym powinien ulec wymianie. Jeśli jednak wykładzina uległa innego typu zniszczeniom – na przykład najemca wylał na nią wino i plam nie udało się usunąć lub rozdarł ją przy przesuwaniu mebli – wówczas po zakończeniu najmu będzie musiał ją wymienić lub pokryć koszty naprawy szkody.
Zmiany, remonty
Bez zgody wynajmującego najemca nie może dokonywać w lokalu zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy. Wszelkie remonty, naprawy techniczne powinny być uzgodnione z wynajmującym w formie pisemnej – w innym przypadku najemca nie ma prawa ich przeprowadzać na własną rękę. Naruszenie tego przepisu, może stać się jednym z powodów wypowiedzenia umowy przez wynajmującego w trybie natychmiastowym.
Otoczenie
Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku.
Prawa wynajmującego
Kaucja
Wynajmujący lokal ma pełne prawo uzależnić podpisanie umowy z najemcą od opłacenia przez niego kaucji stanowiącej zabezpieczenie pokrycia należności za najem mieszkania. Nie może ona jednak przekroczyć wartości dwunastu czynszów za dany lokal (w przypadku najmu okazjonalnego będzie to wysokość nieprzekraczająca sześciokrotności wartości czynszu). Kaucję pobiera się w momencie podpisania umowy i zwraca w pełnej kwocie, jeśli mieszkanie zostało oddane w takim stanie, jak na początku najmu (poza efektami naturalnego użytkowania). Przy umowie najmu okazjonalnego kaucja stanowi również zabezpieczenie na poczet ewentualnych kosztów sądowych związanych z uruchomieniem postępowania egzekucyjnego względem najemcy.
Zastaw
Dodatkowo wynajmujący posiada prawo ustawowe zastawu na rzeczach ruchomych najemcy, które wniesione zostały do lokalu. Stanowi ono zabezpieczenie czynszu i opłat. Ustawowe prawo zastawu (Art. 670-671 oraz Art. 686 kc) rozciąga się także na wniesione do lokalu ruchomości członków rodziny najemcy razem z nim mieszkających. Zastaw powstaje w momencie, gdy najemca zalega z płatnością czynszu i innych świadczeń na rzecz wynajmującego, a wygasa m.in., gdy dokona spłaty zaległości. Zastawem mogą być objęte przedmioty wniesione do lokalu mieszkalnego przez najemcę, za wyjątkiem np. przedmiotów urządzenia domowego, pościeli, bielizny i ubrań.
Podniesienie czynszu
Wynajmujący ma również prawo do podwyższenia opłat za czynsz, wypowiadając uprzednio na piśmie dotychczasową wysokość kwoty przy jednoczesnym zachowaniu okresu wypowiedzenia.
Nieuzgodnione zmiany
Jeżeli najemca ulepszył lokal bez zgody wynajmującego, wynajmujący może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.
Podnajem i użyczenie nieruchomości
Bez zgody wynajmującego najemca nie może ponadto oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.
Prawa najemcy:
Termin naprawy
Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.
Znaczące wady a obniżenie czynszu i wypowiedzenie umowy
Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Jeżeli w chwili wydania najemcy lokal:
- miał wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie;
- albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim;
- albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą;
najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad lokalu, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu, nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.
Zestawione w tabeli obowiązki właściciela i najemcy według ustawy o ochronie praw lokatorów:
| Obowiązki właściciela |
|---|
Obowiązki właściciela Obowiązki najemcy
Wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami,
Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:
1) utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia,
2) dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tymże najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy,
3) dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:
a) napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu,
b) wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.
| Obowiązki najemcy |
|---|
Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego.
Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.
Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:
1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych,
2) okien i drzwi,
3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą,
4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą,
5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej,
6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów,
7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana,
8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności,
9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:
a) malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
b) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.
Zaznaczyć trzeba również, że wyżej podany zakres obowiązków najemcy i wynajmującego w kwestii utrzymania lokalu i budynku (remonty lub naprawy) może ulec zmianie w wyniku odmiennych zapisów w umowie najmu. Jeśli jednak umowa najmu milczy, to podział obowiązków jest dokładnie taki, jak ten wyszczególniony powyżej.
